Vendere una Casa Ricevuta in Donazione: Attenzione al Rischio Legale!
La Debolezza Giuridica dell'Immobile Donato e Come Proteggere la Tua Vendita
Stai pensando di vendere un immobile che ti è stato donato? Ottimo, ma fermati un attimo. Devi sapere che la donazione di un immobile lo rende giuridicamente "debole" sul mercato, creando un ostacolo significativo per la vendita della casa. Questo non è un problema tuo, ma un rischio che la legge italiana trasferisce all'acquirente. Capire questo meccanismo è fondamentale per garantire una compravendita immobiliare sicura.
La Spada di Damocle: Le Azioni degli Eredi Legittimari
La vulnerabilità di un immobile donato deriva dalla tutela dei cosiddetti eredi legittimari (coniuge, figli, e in assenza di figli, gli ascendenti). La legge riserva loro una quota del patrimonio del defunto, la quota di legittima. Se il donante ha donato l'immobile in vita, ledendo questa quota, gli eredi possono agire legalmente una volta che il donante è deceduto.
Le azioni che possono intraprendere sono due:
Azione di Riduzione: Mira a ridurre il valore delle donazioni (o dei testamenti) fatte in vita dal defunto per ricostituire la quota di legittima lesa.
Azione di Restituzione: Questa è la più rischiosa. Se l'azione di riduzione non è sufficiente, l'erede può agire per riprendersi l'immobile dal donatario o, attenzione, anche da un acquirente terzo che lo ha acquistato in buona fede! Questo significa che un acquirente, seppur innocente, potrebbe vedersi portare via la casa.
Questo rischio spaventa le istituzioni finanziarie: le banche spesso diffidano dal concedere mutui per l'acquisto di immobili di provenienza donativa, proprio per il timore che un domani l'immobile possa essere oggetto di azione di restituzione.
4 Soluzioni per "Sanare" la Donazione e Vendere in Sicurezza
Non disperare! Esistono quattro vie principali per rafforzare la posizione giuridica del tuo immobile e rendere la vendita immobiliare più agevole:
1. L'Atto di Rinuncia (Richiesta di Sottoscrizione)
Si può richiedere a tutti gli eredi legittimari conosciuti di sottoscrivere un atto notarile in cui rinunciano all'azione di restituzione.
Il Limite: Questa soluzione non è sempre una tutela completa. La rinuncia preventiva all'azione di riduzione è vietata, e l'erede che ha firmato potrebbe teoricamente ritrattarla (anche se la prassi notarile tende a tutelare). Inoltre, se non tutti gli eredi legittimari sono conosciuti al momento della vendita, il rischio resta.
2. La Polizza Assicurativa (Tutela per l'Acquirente)
È una soluzione sempre più diffusa. Il venditore può stipulare una polizza assicurativa specifica (Polizza Donazione) che copre l'acquirente (e la banca, se c'è un mutuo) dai danni economici derivanti dall'esercizio delle azioni di restituzione da parte degli eredi.
Il Vantaggio: Trasferisce il rischio legale a una compagnia assicurativa, sbloccando di fatto la possibilità di ottenere un mutuo per l'acquirente e rendendo l'immobile più commerciabile.
3. La Risoluzione della Donazione (Ritorno al Passato)
La risoluzione consensuale della donazione (per mutuo dissenso) è una strada che annulla l'atto di donazione originario, facendo tornare l'immobile nella proprietà del donante (se ancora in vita) o ripristinando la situazione precedente.
Il Limite: Questa procedura è molto onerosa a livello fiscale, in quanto comporta il pagamento di imposte di registro, ipotecarie e catastali calcolate sul valore dell'immobile, rendendola spesso impraticabile.
4. Attendere la Decorrenza dei Termini (La Certezza Giuridica)
Questa è la soluzione che offre la maggiore certezza giuridica, ma richiede pazienza:
20 anni dalla Trascrizione della Donazione: Dopo 20 anni dalla trascrizione dell'atto di donazione nei Registri Immobiliari, l'azione di restituzione verso terzi (l'acquirente) si prescrive.
10 anni dalla Morte del Donante: L'azione di riduzione, che precede quella di restituzione, si prescrive in 10 anni dalla morte del donante.
Per superare l'ostacolo della donazione e garantire una vendita di successo al miglior prezzo, è cruciale affidarsi a un agente immobiliare esperto e a un notaio che possano consigliare la soluzione più adatta, spesso attraverso la stipula di una polizza assicurativa.
