Acquisto da Impresa: Guida Pratica all'IVA
Scopri l'Aliquote e i Moltiplicatori che Determinano il Costo Fiscale del Tuo Acquisto Immobiliare da Impresa
Quando si decide di comprare casa, la parola IVA è spesso quella che spaventa di più. A ragione: a differenza dell'imposta di registro (che si paga solitamente quando si acquista da un privato), l'IVA ha quasi sempre un peso economico maggiore sul budget finale.
Cos’è l’IVA quando compri casa
L’IVA è l’Imposta sul Valore Aggiunto, una tassa che si applica ai beni e servizi venduti da chi opera come impresa o professionista.
In Italia è disciplinata dal D.P.R. 633/1972, la legge che regola il funzionamento dell’IVA, comprese le compravendite immobiliari.
Quando si parla di acquisto casa, l’IVA non si applica sempre: entra in gioco solo in situazioni precise, che riguardano soprattutto chi vende e quando viene venduto l’immobile.
Quando si paga l’IVA sull’acquisto di una casa
In linea generale, l’Agenzia delle Entrate chiarisce che l’acquisto di una casa non è soggetto a IVA nella maggior parte dei casi, soprattutto se compri da privato.
L’IVA scatta quando ci sono di mezzo imprese e, in particolare, alcune tipologie di venditore.
Paghi l’IVA sull’acquisto dell'immobile se:
compri da impresa costruttrice o di ristrutturazione entro 5 anni dalla fine dei lavori: la vendita è obbligatoriamente in IVA;
compri da impresa costruttrice oltre 5 anni, ma il venditore sceglie l’IVA e lo indica nel rogito o nel preliminare;
compri da cooperative edilizie o enti simili che vendono immobili frutto della loro attività di costruzione o ristrutturazione.
Non paghi invece l’IVA se:
compri da privato
compri da impresa non costruttrice
compri da impresa costruttrice oltre 5 anni che non opta per l’IVA
In questi casi la tassazione passa sull’imposta di registro (trovi l'articolo dedicato qui).
Le Aliquote IVA: Quanto dovrai versare?
Una volta capito che la vendita è in IVA, la domanda è: quale aliquota si applica?
Per gli immobili abitativi non di lusso le aliquote principali sono due:
IVA 10%. È l’aliquota “standard” per gli immobili residenziali quando non applichi l’agevolazione prima casa. Tipico caso: seconda casa, investimento, o mancanza dei requisiti prima casa.
IVA 4% prima casa. È l’aliquota agevolata riservata a chi compra con i requisiti prima casa e l’immobile non è di lusso. L’IVA si paga comunque, ma con aliquota ridotta dal 10% al 4%.
Esiste anche l’IVA al 22% per gli immobili di lusso: non temete, dedicheremo un approfondimento specifico alle case di lusso e alle loro regole fiscali.
IVA acquisto prima casa: requisiti essenziali
Un errore comune è pensare che, con la prima casa, l’IVA “sparisca”. Non è così: se la vendita è in IVA, l’imposta si paga comunque, ma con aliquota ridotta al 4%.
Per avere l’IVA al 4% prima casa servono alcuni requisiti chiave:
l’immobile deve essere abitativo non di lusso;
non devi essere già proprietario di altra casa acquistata con agevolazioni prima casa in Italia;
non devi avere altra abitazione idonea nello stesso Comune;
devi trasferire la residenza nel Comune dell’immobile entro 18 mesi dal rogito, se non ci vivi già.
Queste condizioni vengono dichiarate nel rogito notarile. Se non vengono rispettate, l’Agenzia può chiedere la differenza tra IVA 4% e IVA 10%, più interessi e sanzioni.
E le pertinenze (Box, Cantina, Posto Auto)?
Spesso ci si chiede: "Se compro il box insieme alla casa, che IVA pago?". Se le pertinenze (categorie catastali C/2, C/6 e C/7) vengono acquistate contestualmente all'abitazione principale e ne sono al servizio, godono della stessa aliquota IVA della casa (4% o 10%), nel limite di una pertinenza per categoria.
Le imposte fisse aggiuntive
Oltre alla percentuale IVA, l'acquisto da società comporta il pagamento di tre imposte fisse al momento del rogito:
Imposta di registro: 200 €.
Imposta ipotecaria: 200 €.
Imposta catastale: 200 €.
Il totale di queste imposte fisse è quindi di 600 euro.
Esempio pratico: quanto pesa l’IVA sul prezzo
Immagina di acquistare da impresa costruttrice una casa nuova al prezzo di 200.000 euro.
Con agevolazione prima casa (IVA 4%)
base imponibile (prezzo di acquisto): 200.000 €
IVA 4%: 8.000 €
Senza agevolazione prima casa (IVA 10%)
base imponibile (prezzo di acquisto): 200.000 €
IVA 10%: 20.000 €
Stesso immobile, stesso prezzo, ma una differenza di 12.000 euro di sola IVA. La base di calcolo è sempre il prezzo di acquisto, non il valore catastale (che invece conta per l’imposta di registro).
Consiglio Extra: Se stai vendendo una "prima casa" per comprarne un'altra (sempre con agevolazioni), potresti avere diritto a un Credito d'Imposta. In pratica, puoi scalare l'IVA già pagata sul primo acquisto da quella che devi pagare per il nuovo.
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Il regime fiscale delle compravendite immobiliari è un tema complesso che richiede attenzione a ogni dettaglio. Nei prossimi approfondimenti qui sul blog, entreremo ancora più nel tecnico parlando dell'acquisto di immobili strumentali in IVA, la regolamentazione per gli Immobili di Lusso e del funzionamento del Reverse Charge.
Avere consapevolezza di queste spese ti permetterà di affrontare il rogito con la massima serenità e senza sorprese dell'ultimo minuto. Al prossimo articolo!
